Vivere in affitto comporta una chiara divisione delle responsabilità tra inquilino e proprietario quando si tratta di manutenzione e interventi sulla casa. Molti dubbi e litigi nascono su chi debba sostenere certi costi e affrontare determinati lavori, ma la legge e la prassi forniscono regole molto precise per distinguere cosa spetta a te, conduttore, e cosa invece compete al locatore. Conoscere questi confini ti permette di agire senza indecisioni, accelerando le soluzioni e prevenendo controversie.
Le spese ordinarie: una responsabilità dell’inquilino
Hai l’obbligo di occuparti di tutte le manutenzioni ordinarie: questi sono gli interventi periodicamente necessari per assicurare la funzionalità e il decoro dell’immobile che abiti. Si tratta di lavori che, per entità e frequenza, vengono considerati parte integrante dell’uso quotidiano della casa. I principali esempi di questa categoria, secondo la normativa e la prassi consolidata, sono:
- Tinteggiatura di pareti e soffitti, soprattutto qualora sia necessaria per usura e non per eventi eccezionali o danni derivanti da cause strutturali. Questo include anche il ripristino degli intonaci deteriorati a causa del normale utilizzo.
- Sostituzione o riparazione di lampadine, prese elettriche e interruttori. Piccoli guasti all’impianto elettrico, dunque, vanno gestiti da chi abita la casa, mentre la sostituzione del citofono o interventi strutturali sull’intero impianto spettano invece al proprietario.
- Manutenzione e pulizia dei filtri di climatizzatori, pompe di calore, caldaie, se previsto dal contratto d’affitto. Questo implica anche la sostituzione di guarnizioni dei rubinetti e attività analoghe, sempre nell’ambito della normale usura e dell’utilizzo quotidiano.
- Spurgi e disotturazioni degli scarichi, a meno che il problema non abbia origini strutturali profonde riguardanti l’impiantistica generale. In ogni caso, le piccole disostruzioni sono tua competenza per evitare blocchi o malfunzionamenti degli impianti idraulici.
- Riparazione o sostituzione di serrature, maniglie e cerniere delle porte o finestre che si danneggiano per uso regolare e non per difetti intrinseci.
- Pulizia di superfici, pavimenti, vetri, balconi e manutenzione della carta da parati.
Questa distinzione poggia sulle norme del codice civile e su una consolidata prassi nel settore delle locazioni. La chiave è capire la differenza tra “usura” (devi intervenire tu) e “guasti strutturali” (intervento del proprietario). Ricorda: nessuna maggiorazione del canone mensile può essere imposta per queste piccole spese, poiché sono già implicite nell’uso normale dell’appartamento.
Interventi straordinari: quando non ti spettano
Se la riparazione coinvolge la struttura dell’edificio, l’intero impianto o componenti fondamentali dell’abitazione, la responsabilità è del proprietario. Non devi dunque preoccuparti del costo di sostituzione di infissi o porte principali, del rifacimento di parquet o piastrelle, di ristrutturazioni complete dell’impianto elettrico o idraulico, né della riparazione di gravi infiltrazioni d’acqua o delle coperture del tetto. Questi sono interventi che garantiscono la stabilità e la sicurezza dell’immobile e la legge li attribuisce al locatore.
L’affittuario, infatti, non può essere costretto a sostenere oneri straordinari che riguardino lavori strutturali complessi, la messa a norma degli impianti di riscaldamento o la sostituzione di caldaie centralizzate (fa eccezione la manutenzione annuale della caldaia, che può essere a tuo carico se il contratto lo prevede). In caso di danni dovuti a usura straordinaria non imputabile all’uso regolare, spetta al proprietario intervenire e non puoi essere tenuto a pagare anticipatamente. Se il danno deriva da cause accidentali o difetti costruttivi preesistenti, non può essere considerato a tuo carico. Se al contrario, la rottura o il guasto è conseguenza di un tuo comportamento negligente o doloso, la responsabilità resta comunque tua.
Dubbi frequenti e casi specifici: alcune situazioni tipiche
Tante volte emergono perplessità su lavori comuni. Ecco una guida pratica su alcuni interventi spesso oggetto di discussione tra inquilini e proprietari:
- Tende da sole, zanzariere, tapparelle: la manutenzione ordinaria (pulizia o sostituzione di corde) tocca a te; la sostituzione totale per vetustà invece spetta al proprietario.
- Elettrodomestici forniti con l’appartamento: se si tratta di danni collegati a un uso scorretto, il costo è tuo; se invece la lavatrice o il frigorifero smettono di funzionare per fine ciclo vita, è il proprietario a doversi occupare della sostituzione o riparazione.
- Spese condominiali ordinarie: spettano all’inquilino, perché collegate al regolare godimento dell’immobile (luce scala, pulizia scale, ascensore), a meno che il contratto non stabilisca diversamente.
- Manutenzione dell’area verde comune (se accessibile): l’ordinaria manutenzione e la cura spettano all’inquilino; i grandi interventi di sistemazione al proprietario.
- Chiavi smarrite: il costo della duplicazione e, se necessaria, della sostituzione della serratura è a carico di chi ha causato la perdita.
Di fronte a dubbi su specifiche voci di spesa, fa sempre fede il dettato del contratto di locazione: i dettagli possono essere concordati tra le parti, purché non violino le norme di legge principali. Se il contratto rimane silente, valgono le regole sopra esposte e quanto previsto dal Codice civile.
Consigli utili per evitare controversie e agire rapidamente
Per non incorrere in incomprensioni con il locatore, è consigliabile mantenere sempre una comunicazione scritta in caso di interventi straordinari, segnalando tempestivamente ogni problema rilevante che esuli dalla tua responsabilità. In caso di piccoli guasti o manutenzioni ordinarie, intervieni direttamente senza attendere l’autorizzazione del proprietario, poiché la legge ti riconosce piena autonomia su questi aspetti e non prevede rimborsi successivi, a meno che non ci sia un diverso accordo.
Il principio di fondo è questo: qualunque intervento che rientri nell’uso normale della casa e sia prevedibile per durata e tipo di consumi ricade sempre sotto la tua responsabilità. Prendi quindi l’iniziativa su:
- Sostituzione rapida delle lampadine fulminate o delle guarnizioni dei rubinetti che perdono.
- Tinteggiatura stagionale dei muri se si deteriorano per l’uso, specialmente quando lasci l’appartamento a fine locazione.
- Pulizia ordinaria di filtri e componenti degli impianti a uso esclusivo.
- Disotturazione periodica degli scarichi di docce, lavelli e WC.
Hai invece il diritto – e in certi casi l’obbligo – di richiedere per iscritto l’intervento del proprietario per guasti strutturali di maggiore entità: la mancata risposta può costituire inadempienza grave e permetterti, in casi estremi, la risoluzione anticipata del contratto se il danno compromette l’abitabilità della casa.
In sintesi, la maggior parte dei piccoli interventi e le migliorie ordinarie sono di tua competenza. Agire tempestivamente, anche senza attendere l’intervento del padrone di casa, non solo ti garantisce la piena fruibilità dell’abitazione ma evita possibili rivalse economiche a tuo svantaggio a fine rapporto di locazione. Prima di qualsiasi spesa più importante, invece, verifica sempre la natura del guasto e, se necessario, confrontati subito con il proprietario documentando ogni segnalazione per iscritto.
