In tema di spese condominiali, la legge italiana stabilisce principi chiari sulla loro ripartizione tra proprietario e inquilino, ma esistono precise tipologie di oneri che l’inquilino è sempre tenuto a sostenere, salvo diversa pattuizione esplicita nel contratto di locazione. La distinzione fondamentale si basa tra spese di ordinaria amministrazione, che ricadono sull’inquilino, e quelle di straordinaria amministrazione, che spettano invece al proprietario. Il Codice Civile, all’articolo 1576, e la legge 392/78 dettagliano i criteri di ripartizione, lasciando comunque spazio a eventuali accordi specifici tra le parti, sempre da specificare nel contratto di affitto. Tuttavia, nella pratica ordinaria, sono numerose le spese condominiali che, secondo la legge e la giurisprudenza, spettano di norma e senza eccezioni all’inquilino.
Le spese condominiali ordinarie a carico dell’inquilino
La categoria della ordinaria amministrazione rappresenta il cuore delle spese sempre imputate all’inquilino. Rientrano in questa definizione tutti quei costi quotidiani e ricorrenti destinati alla gestione delle parti comuni e dei servizi condominiali di uso generale. In particolare, si tratta di:
- Servizio di pulizia delle parti comuni: le spese per la pulizia delle scale, degli atri, dei pianerottoli e degli spazi condivisi sono sistematicamente a carico dell’inquilino.
- Funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore: comprende sia i costi di esercizio che quelli per piccoli interventi di manutenzione ordinaria.
- Fornitura dell’acqua: quando centralizzata, la quota riferita al singolo appartamento spetta all’inquilino.
- Fornitura di energia elettrica: relativa a tutte le parti comuni (il consumo per l’illuminazione degli spazi comuni, ad esempio).
- Riscaldamento e condizionamento centralizzati: in presenza di impianti comuni, le spese per il funzionamento quotidiano e la manutenzione ordinaria degli stessi sono dovute dall’inquilino.
- Spurghi di pozzi neri e latrine: quando previsti, questi costi rientrano nelle spese ordinarie.
- Manutenzione ordinaria di impianti comuni: come l’impianto elettrico condominiale, il citofono, o il sistema di allarme comune.
- Altri servizi condivisi: ad esempio internet condominiale, antenne televisive centralizzate, piccoli servizi tecnologici comuni
Queste spese, come stabilito dalla normativa, sono a carico del conduttore, a meno che non sia espressamente indicato diversamente nel contratto di locazione, tramite un “patto contrario” formale e sottoscritto da entrambe le parti .
Le spese per il servizio di portineria: una particolare disciplina
Un caso peculiare è rappresentato dalla gestione delle spese per il servizio di portineria. In base a quanto stabilito dalla legge e confermato dalla giurisprudenza, il costo del portierato viene ripartito tra inquilino e proprietario. Tuttavia, la quota a carico dell’inquilino è pari al 90% del totale delle spese, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore nel contratto.
Tale disposizione si applica sia agli stipendi sia agli oneri accessori, come i contributi previdenziali e le indennità. È raro che il proprietario lasci interamente questo costo in proprio carico, dato che il servizio di portineria costituisce a tutti gli effetti un beneficio per l’utilizzatore dell’appartamento .
Rimarrebbe a carico del proprietario solo il residuo 10% della spesa, fatta salva ogni diversa pattuizione contrattuale.
Quando l’inquilino non può essere esentato dalle spese ordinarie
La caratteristica fondamentale delle spese condominiali ordinarie è che risultano sempre dovute dall’inquilino salvo un accordo diverso inserito e sottoscritto nel contratto di locazione. Tuttavia, nella quasi totalità dei casi pratici e commerciali, i contratti standard prevedono che queste spese restino a carico del conduttore. La ratio si fonda sul fatto che questi oneri coprono servizi di cui l’inquilino usufruisce direttamente in qualità di utente dell’immobile.
L’unico caso in cui queste spese possano essere derogate è tramite un’esplicita previsione di diverso tenore riportata nel contratto stesso. È bene tenere presente che, se non viene indicata alcuna diversa ripartizione, vale la regola generale: chi utilizza l’immobile e beneficia dei servizi paga le relative spese.
Anche nel caso di stipula di un contratto a canone libero – tipico della locazione di 4+4 anni – nulla vieta alle parti di prevedere un’allocazione diversa delle spese, purché la volontà risulti in maniera chiara, dettagliata e bilaterale . In assenza di diversa pattuizione, valgono sempre i criteri indicati dalla legge fondamentale in materia di locazioni.
Eccezioni e casi particolari: le spese straordinarie
È importante sottolineare la netta differenza tra spese ordinarie e spese di straordinaria amministrazione. Queste ultime comprendono tutti gli oneri relativi a lavori strutturali, sostituzione di impianti, ristrutturazioni, restauri e altri esborsi eccezionali destinati a migliorare o ripristinare parti comuni dell’edificio. In questo caso, il pagamento resta sempre a carico del proprietario, in quanto tali spese riguardano la tutela e la valorizzazione dell’immobile, non un’utilità diretta per chi lo abita temporaneamente .
Lo stesso principio riguarda le imposte di proprietà, ad esempio l’IMU, che spetta al proprietario, tranne nel raro caso in cui venga stabilito diversamente per iscritto e il conduttore accetti espressamente di farsene carico .
Il ruolo della trasparenza e della documentazione
Secondo la normativa, l’inquilino ha sempre il diritto di ricevere i giustificativi delle spese condominiali richieste. Il locatore, nel richiedere il pagamento, è tenuto a fornire copia dei consuntivi o dei bilanci condominiali, garantendo così la massima trasparenza e il rispetto del principio di verifica e controllo dell’onere richiesto .
Inoltre, per evitare contestazioni, è raccomandabile che la ripartizione delle spese condominiali sia sempre dettagliata e riportata in modo chiaro all’interno del contratto di locazione. Questo aiuta a prevenire controversie e fraintendimenti, oltre a tutelare i diritti di entrambe le parti.
La distinzione tra i vari tipi di spese e la corretta imputazione resta fondamentale per il buon funzionamento della convivenza condominiale e dei rapporti tra proprietario e inquilino. Informarsi e gestire con attenzione questi aspetti significa garantire trasparenza, equità e serenità nella gestione dell’immobile, rispettando il quadro normativo delineato dal Codice Civile e dalla normativa in materia di locazioni.
