Nel panorama immobiliare italiano, gli affitti brevi – ossia le locazioni di durata inferiore ai trenta giorni consecutivi con il medesimo ospite – e i contratti transitori rappresentano due strumenti flessibili e sempre più diffusi per rispondere alle esigenze di mobilità di studenti, lavoratori e turisti. Tuttavia, proprio la breve durata e la frequente alternanza degli occupanti pongono interrogativi ricorrenti sulla gestione e ripartizione delle spese condominiali, in particolare su quelle che rimangono inderogabilmente a carico del proprietario anche in presenza di affitti di brevissimo o transitorio periodo.
Quadro normativo sulla ripartizione delle spese condominiali
Per comprendere quali spese condominiali restino sempre a carico del proprietario in caso di locazioni brevi o transitorie è necessario fare riferimento al Codice Civile italiano, in particolare all’articolo 1576 che stabilisce la distinzione tra manutenzione ordinaria (in capo all’inquilino/conduttore) e manutenzione straordinaria (in capo al proprietario/locatore).
Le spese ordinarie, ovvero quelle connesse al consumo e all’utilizzo dei servizi comuni (pulizia scale, ascensore, luce scale, acqua, riscaldamento centralizzato, giardinaggio, portierato ecc.), sono generalmente poste a carico dell’inquilino o conduttore anche in caso di affitti brevi o di contratti transitori, a meno che non sia diversamente pattuito nel contratto di locazione.
Le spese straordinarie, che riguardano invece interventi non ricorrenti ma necessari alla conservazione, al ripristino o all’efficientamento delle parti comuni – come il rifacimento delle facciate, la sostituzione degli impianti principali, la ricostruzione delle scale o dell’androne, la riparazione straordinaria dell’ascensore – restano inderogabilmente a carico del proprietario-locatore. Queste spese, secondo la legge, non possono essere riversate sull’inquilino tramite il contratto di locazione.
Affitti brevi in condominio: impatto e spese aggiuntive
Negli ultimi anni, la crescente diffusione degli affitti brevi ha portato all’attenzione nuove questioni, soprattutto nei contesti condominiali. Il continuo ricambio di ospiti comporta un maggior uso e sollecitazione degli spazi comuni rispetto all’ordinaria abitazione, con il rischio di accentuare l’usura di scale, ascensore e portoni, aumentando la frequenza di guasti e le esigenze di pulizia straordinaria. Questa realtà è stata recentemente riconosciuta anche dalla giurisprudenza, come dimostra una pronuncia del Tribunale di Roma, secondo cui “è equo che il proprietario locatore si faccia carico dei maggiori oneri economici derivanti dall’attività da lui svolta”, soprattutto se la maggiore usura o l’aumento dei costi di manutenzione possono essere ricondotti direttamente all’attività di affitto breve.
In concreto, anche se il regolamento ordinario delle spese condominiali resta valido, i condomini potrebbero chiedere una revisione dei criteri di ripartizione o proporre risarcimenti diretti al proprietario se vi sono danni o spese eccezionali riconducibili chiaramente all’attività di locazione turistica o transitoria. Non sono infrequenti i conflitti interni tra residenti stabili e proprietari che affittano brevemente, specie quando gli ospiti disattendono le regole del condominio o creano disagi con rumori, trascuratezza o accessi non autorizzati.
Spese sempre a carico del proprietario
Nel dettaglio, ecco un elenco delle spese condominiali che rimangono sempre, per legge, a carico del proprietario, indipendentemente dalla durata della locazione o dagli accordi contrattuali:
- Manutenzione straordinaria delle facciate e degli elementi strutturali principali dell’edificio.
- Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria di ascensori, scale, impianti di riscaldamento o di sicurezza antincendio.
- Grandi opere di ristrutturazione delle parti comuni, come il rifacimento degli androni, delle scale o dei cortili.
- Sostituzione di impianti elettrici comuni, citofoni, grondaie, ringhiere, cassette postali e simili, se riconducibili a interventi straordinari.
- Arredi delle parti comuni (banchi negli androni, lampioni, arredi del giardino condominiale) quando la spesa è di carattere straordinario.
- Quote relative al fondo di riserva per lavori straordinari o futuri all’interno del condominio.
- Compenso dell’amministratore condominiale e pagamento dei premi di assicurazione obbligatoria dello stabile quando rientrano nelle spese straordinarie deliberate dall’assemblea.
Queste tipologie di spese non possono essere addebitate all’inquilino, neanche in presenza di pattuizioni contrattuali differenti, proprio a tutela delle garanzie offerte dal condominio come istituto e dalla funzione stessa della proprietà.
Particolarità dei contratti transitori e degli affitti brevi
I contratti transitori, tipici delle locazioni ad uso abitativo di durata compresa tra uno e diciotto mesi, prevedono anch’essi la possibilità di ripartire le spese ordinarie tra inquilino e proprietario sulla base degli accordi. Tuttavia, la prassi (in assenza di patti diversi) vuole che le spese accessorie e gli oneri condominiali ordinari (lucidatura scale, pulizia, funzionamento ascensore, acqua e luce delle parti comuni) gravino sull’inquilino, lasciando al proprietario solo la manutenzione straordinaria.
Nel caso specifico degli affitti brevi – regolamentati secondo la normativa più recente anche tramite l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e la comunicazione alla Questura tramite il portale Alloggiati Web – la legge italiana ribadisce che le modalità di calcolo e ripartizione delle spese condominiali restano invariate rispetto alla locazione classica. Tuttavia, il proprietario rimane responsabile nei confronti degli altri condomini per l’osservanza del regolamento condominiale e per eventuali danni o maggiori costi direttamente collegati all’attività di affitto, come una pulizia supplementare degli spazi comuni o la riparazione di danni derivanti da uso improprio di ospiti occasionali.
Un aspetto peculiare degli affitti brevissimi è il rischio di contenziosi o richieste di risarcimento da parte del condominio se emergono prove concrete che i costi straordinari sostenuti siano connessi al continuo andirivieni di ospiti o a comportamenti non conformi al regolamento. In tali casi, i tribunali hanno riconosciuto la possibilità per l’assemblea condominiale di deliberare una maggiorazione temporanea della quota di spesa a carico del proprietario-locatore. Per tutelarsi, è consigliabile una gestione attenta degli ospiti e una costante comunicazione con l’amministratore di condominio.
Conclusione: obblighi e raccomandazioni pratiche
In sintesi, nel caso di locazioni brevi o transitorie, la normativa italiana attribuisce all’inquilino tutte le spese ordinarie – salvo diverso accordo scritto – mentre il proprietario non può mai riversare sull’inquilino quelle di natura straordinaria, che restano sempre di sua competenza. In presenza di eventi straordinari o danni agli spazi comuni, specialmente per gli affitti brevi, il proprietario può essere chiamato a sostenere oneri aggiuntivi anche risarcitori verso il condominio, qualora sia provata la correlazione con il continuo ricambio di ospiti o con una gestione poco attenta degli affitti.
Dal punto di vista fiscale, i redditi da affitti brevi sono pienamente tassati e non esistono agevolazioni specifiche per il pagamento delle spese condominiali, a meno che non si tratti di contratti a canone concordato di lunga durata, categoria a cui gli affitti brevi non appartengono.
Chi intende affittare a breve termine dovrebbe, quindi,:
- Monitorare con attenzione le condizioni delle parti comuni e collaborare con l’amministratore per minimizzare l’impatto degli ospiti.
- Informare gli ospiti delle regole condominiali e assicurarsi che vengano rispettate per evitare reclami e conflitti interni.
- Riservare una quota dei propri introiti per coprire eventuali spese straordinarie o risarcimenti imposti dall’assemblea.
- Verificare che il regolamento condominiale non preveda limiti specifici alla locazione breve, che potrebbero comportare ulteriori obblighi o restrizioni.
Seguendo queste linee guida, ogni proprietario potrà conciliare le opportunità offerte dalle locazioni temporanee con il rispetto dei doveri condominiali e la tutela delle parti comuni, garantendo un rapporto equilibrato e trasparente con l’intera comunità di residenti.
